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Die rechtlichen Knackpunkte am Beispiel Kauf und Finanzierung
einer Kapitalanlage-Immobilie (Beispiel)

 

Ein 40-jähriger Arzt trifft sich mit einem freien Finanzdienstleistungs-Vermittler (FDL A), bei dem er vor einem Jahr bereits eine Lebensversicherungspolice und ein Aktienfonds-Depot abgeschlossen hat. FDL A schwärmt von einem angeblich einzigartigem Angebot: Zum Kauf steht eine Eigentumswohnung in einer gefragten Großstadt zum Preis von 250.000 Euro. Die Finanzierung des Kaufpreises sowie die Nebenkosten (30.000 Euro) würden sich wie folgt „rechnen“: Die Lebensversicherung des Arztes (150.000 Euro Ablaufleistung) und das Aktienfonds-Depot (aktueller Depotwert: 40.000 Euro) dienen als Sicherheit für den Kredit und würden am Ende der Laufzeit zur Kredittilgung eingesetzt. Die Finanzierungszinsen (5% p.a.) wären durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt, weitere Tilgungen wären nicht notwendig, somit sei kein weiterer Liquiditätseinsatz erforderlich. Nach 25 Jahren würde schließlich alles bezahlt sein. Dann nämlich würde die Police zur Verfügung stehen und auch das Depot dürfte bequem die fehlenden 130.000 Euro erbringen. Zudem wäre die Immobilie dann gut und gerne € 500.000 wert.

 

Das Angebot klingt nicht schlecht, findet der Arzt: Der Kaufpreis dürfte etwa dem 18fachen der Jahresmiete entsprechen. 1.150 Euro Netto-Monatsmiete dürfte sich in guter Lage für eine gut 80 Quadratmeter große Neubau-Wohnung erwirtschaften lassen. Steuerliche Abschreibungen und keine weiteren Ratenzahlungen wegen der Mieteinnahmen dürften die in Aussicht gestellten Liquiditätsvorteile bringen. Obendrein prognostiziert FDL A eine jährliche Wertsteigerung von 2 ½ Prozent, was über die Laufzeit immerhin gut 100 Prozent ergebe. Klingt nach einem Bombengeschäft. Der Arzt beschließt, Aktienfonds und Police waren ein guter Deal, warum also nicht auch bei der Immobilie zugreifen?

 

Ein befreundeter Mediziner jedoch rät zur Vorsicht und bitten seinen Kollegen, noch einmal den Rat eines unabhängigen Beraters anzuhören. Ein auf Kapitalanlagen spezialisierter Rechtsanwalt hätte ihm vor einiger Zeit vor Gericht vertreten und zusammen mit einem aufklärenden Gutachten vor erheblichen Verlusten im Zusammenhang mit einer Beteiligung bewahrt. Der Arzt vereinbart also einen Termin bei besagtem Anwalt und bittet diesen, die Hintergründe der Investition zu überprüfen. Noch vor dem Gespräch überlässt der Arzt ihm auf dessen Wunsch die wichtigsten Dokumente zur Lebensversicherung, zu den Fonds, zur Immobilie und zur Finanzierung - plus einigen Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation.

 

Der Anwalt arbeitet schon seit vielen Jahren als Honorarberater für seine Mandanten, beispielsweise zur Vorab-Beurteilung von wichtigen Investitionsvorhaben, und kooperiert mit versierten Berater-Kollegen. Für die anstehende Beurteilung der wesentlichen Problempunkte des möglichen Immobilienkaufs möchte der Anwalt somit zunächst seine Kooperationspartner, den neutralen Honorar-Vermögensberater (Berater A) und anschließend den Steuerberater (Berater B) hinzuziehen, bevor er sich als Anwalt (Berater C) mit den wichtigsten rechtlichen Aspekten der Investition beschäftigen würde.

 

Arzt und Rechtsanwalt (Berater C) haben sich zur Präsentation der wichtigsten Erkenntnisse in der Kanzlei des Anwalts getroffen. Der Anwalt präsentiert nun die Zusammenfassung seiner Erkenntnisse sowie die Knackpunkte aus wirtschaftlicher Sicht für den Honorar-Vermögensberater (Berater A) und aus steuerlicher Sicht für den Steuerberater (Berater B).

 

Gemeinsames FAZIT: Die Investition für sich klingt zunächst in Ordnung. Größtes Problem jedoch stellt die angebliche Wertsteigerung der Immobilie dar, die sich nach einhelliger Meinung aller Berater so nicht realisieren lassen wird. Ebenso wird eine jährliche Mietsteigerung über 2 ½ % sehr wahrscheinlich nicht realisierbar sein. Eine Verschlechterung der Konditionen bei der Anschlussfinanzierung ist ebenfalls nicht eingeplant und stellt ein hohes Risiko dar. Auch mögliche Kosten und Aufwendungen nach Ablauf der Gewährleistungsfrist des Bauträgers bzw. für Renovierung etc. bleiben unberücksichtigt, gleiches gilt für Einbußen durch Leerstand, Mietausfälle oder Mietrückgang.

 

Alles in Allem sind die Darstellungen des FDL A ein Best-Case-Szenario, welches sehr viele verschiedene Erfüllungsrisiken aufweist. Da überall nur optimale Entwicklungen zugrunde gelegt wurden, ist das Nichterfüllungsrisiko einfach wesentlich wahrscheinlicher als wenn es sich um ein seriös angesetztes Mid-Case-Szenario gehandelt hätte.
Vor diesem Hintergrund ist von der Investition als alternative Altersvorsorge dringend abzuraten.

 

Das rechtliche Ergebnis im Einzelnen:

 

BERATER C warnt als Anwalt vor dem rechtlichen Hintergrund bzw. vor den folgenden wichtigen Knackpunkten:

 

ACHTUNG Der Kaufvertrag enthält alle wesentlichen Inhalte. Ein wichtiger Punkt ist vor allem die Gewährleistungsfrist. Sollen Ansprüche geltend gemacht werden, geht dies meist nur innerhalb von fünf Jahren. Zu berücksichtigen ist hier vor allem der Background der Bauverantwortlichen, wenn diese z.B. in der Rechtsform einer GmbH auftreten. Ob also z.B. der Bauträger dauerhaft in der Lage ist, ggf. notwendige Gewährleistungen zu erbringen - oder evtl. vorher Pleite geht.

 

ACHTUNG Bezahlung und Eigentumsübergang müssen ordentlich geregelt sein (Kaufpreisregelung). Damit Eigentumsübertragung und Grundbucheinträge sauber ablaufen, sollte die Zahlung des Kaufpreises sicherheitshalber über ein Notaranderkonto erfolgen.

 

ACHTUNG Bei Teileigentum (z.B. Eigentumswohnung) sind für alle Entscheidungen rund um die Immobilie Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung bindend. Dieser Punkt wird besonders bei Neubauten oft übersehen/ unterschätzt und kann z.B. bei notwendigen Entscheidungen zu Instandhaltungs- oder Renovierungsmaßnahmen im Laufe der Jahre für jeden Eigentümer mit gegen seine Interessen laufenden Entscheidungen, eventuell auch mit hohen Kosten und Aufwendungen verbunden sein.

 

ACHTUNG Rolle und Aufgaben des „Vermieters“ werden oft unterschätzt. Daher sollte sorgfältig geprüft werden, ob hierfür genügend Zeit eingeplant wurde – oder eine geeignete Person als Verwalter eingesetzt werden sollte. Beim Abschluss von Mietverträgen sollte ein juristischer Experte einbezogen werden, der z.B. fix eingeplante Mieterhöhungen auf rechtliche Durchführbarkeit überprüft.

 

ACHTUNG Beim Finanzierungsvertrag handelt es sich (wie in den meisten Fällen) um einen Standardvertrag der Banken. Bei Ablauf der Zinsfestschreibung etwa sind jedoch nicht nur der Zinssatz, sondern auch alle übrigen Vertragspunkte neu zu verhandeln. Auch die Rangfolge der Banken im Grundbuch sollte beim Aushandeln der Kreditverträge langfristig beachtet werden.

 

ACHTUNG Die Abtretung der Lebensversicherung und des Aktienfonds-Depots an die Bank haben weitreichende Konsequenzen. So muss die Bank bei allen Vertragsänderungen zustimmen. Also etwa auch dann, wenn Lebensversicherungsraten reduziert oder solche Zahlungen ausgesetzt werden sollen. Oder wenn aus anlagepolitischen Gründen im Aktienfonds-Depot umgeschichtet werden muss. Schnelles Reagieren ist mitunter nicht mehr möglich.

 

ACHTUNG Auch vermeintlich unwichtige Klauseln können sich negativ auswirken. Häufig erwartet z.B. die finanzierende Bank, dass ein spezielles Konto für die Mieterträge im eigenen Hause eröffnet wird. Im Falle von späteren Problemen mit einem Kredit sind dann schnell die auf solchen Konten befindlichen Gelder gesperrt.

 

Die steuerlichen Knackpunkte

Die wirtschaftlichen Knackpunkte

 
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