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Die steuerlichen Knackpunkte am Beispiel Kauf und Finanzierung
einer Kapitalanlage-Immobilie (Beispiel)

 

Ein 40-jähriger Arzt trifft sich mit einem freien Finanzdienstleistungs-Vermittler (FDL A), bei dem er vor einem Jahr bereits eine Lebensversicherungspolice und ein Aktienfonds-Depot abgeschlossen hat. FDL A schwärmt von einem angeblich einzigartigem Angebot: Zum Kauf steht eine Eigentumswohnung in einer gefragten Großstadt zum Preis von 250.000 Euro. Die Finanzierung des Kaufpreises sowie die Nebenkosten (30.000 Euro) würden sich wie folgt „rechnen“: Die Lebensversicherung des Arztes (150.000 Euro Ablaufleistung) und das Aktienfonds-Depot (aktueller Depotwert: 40.000 Euro) dienen als Sicherheit für den Kredit und würden am Ende der Laufzeit zur Kredittilgung eingesetzt. Die Finanzierungszinsen (5% p.a.) wären durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt, weitere Tilgungen wären nicht notwendig, somit sei kein weiterer Liquiditätseinsatz erforderlich. Nach 25 Jahren würde schließlich alles bezahlt sein. Dann nämlich würde die Police zur Verfügung stehen und auch das Depot dürfte bequem die fehlenden 130.000 Euro erbringen. Zudem wäre die Immobilie dann gut und gerne € 500.000 wert.

 

Das Angebot klingt nicht schlecht, findet der Arzt: Der Kaufpreis dürfte etwa dem 18fachen der Jahresmiete entsprechen. 1.150 Euro Netto- Monatsmiete dürfte sich in guter Lage für eine gut 80 Quadratmeter große Neubau-Wohnung erwirtschaften lassen. Steuerliche Abschreibungen und keine weiteren Ratenzahlungen wegen der Mieteinnahmen dürften die in Aussicht gestellten Liquiditätsvorteile bringen. Obendrein prognostiziert FDL A eine jährliche Wertsteigerung von 2 ½ Prozent, was über die Laufzeit immerhin gut 100 Prozent ergebe. Klingt nach einem Bombengeschäft. Der Arzt beschließt, Aktienfonds und Police waren ein guter Deal, warum also nicht auch bei der Immobilie zugreifen?

 

Ein befreundeter Mediziner jedoch rät zur Vorsicht und bitten seinen Kollegen, noch einmal den Rat eines unabhängigen Beraters anzuhören. Ein auf Kapitalanlagen spezialisierter Rechtsanwalt hätte ihm vor einiger Zeit vor Gericht vertreten und zusammen mit einem aufklärenden Gutachten vor erheblichen Verlusten im Zusammenhang mit einer Beteiligung bewahrt. Der Arzt vereinbart also einen Termin bei besagtem Anwalt und bittet diesen, die Hintergründe der Investition zu überprüfen. Noch vor dem Gespräch überlässt der Arzt ihm auf dessen Wunsch die wichtigsten Dokumente zur Lebensversicherung, zu den Fonds, zur Immobilie und zur Finanzierung - plus einigen Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation.

 

Der Anwalt arbeitet schon seit vielen Jahren als Honorarberater für seine Mandanten, beispielsweise zur Vorab-Beurteilung von wichtigen Investitionsvorhaben, und kooperiert mit versierten Berater-Kollegen. Für die anstehende Beurteilung der wesentlichen Problempunkte des möglichen Immobilienkaufs möchte der Anwalt somit zunächst seine Kooperationspartner, den neutralen Honorar-Vermögensberater (Berater A) und anschließend den Steuerberater (Berater B) hinzuziehen, bevor er sich als Anwalt (Berater C) mit den wichtigsten rechtlichen Aspekten der Investition beschäftigen würde.

 

Arzt und Rechtsanwalt (Berater C) haben sich zur Präsentation der wichtigsten Erkenntnisse in der Kanzlei des Anwalts getroffen. Der Anwalt präsentiert nun die Zusammenfassung seiner Erkenntnisse sowie die Knackpunkte aus wirtschaftlicher Sicht für den Honorar-Vermögensberater (Berater A) und aus steuerlicher Sicht für den Steuerberater (Berater B).

 

Gemeinsames FAZIT: Die Investition für sich klingt zunächst in Ordnung. Größtes Problem jedoch stellt die angebliche Wertsteigerung der Immobilie dar, die sich nach einhelliger Meinung aller Berater so nicht realisieren lassen wird. Ebenso wird eine jährliche Mietsteigerung über 2 ½ % sehr wahrscheinlich nicht realisierbar sein. Eine Verschlechterung der Konditionen bei der Anschlussfinanzierung ist ebenfalls nicht eingeplant und stellt ein hohes Risiko dar. Auch mögliche Kosten und Aufwendungen nach Ablauf der Gewährleistungsfrist des Bauträgers bzw. für Renovierung etc. bleiben unberücksichtigt, gleiches gilt für Einbußen durch Leerstand, Mietausfälle oder Mietrückgang.

 

Alles in Allem sind die Darstellungen des FDL A ein Best-Case-Szenario, welches sehr viele verschiedene Erfüllungsrisiken aufweist. Da überall nur optimale Entwicklungen zugrunde gelegt wurden, ist das Nichterfüllungsrisiko einfach wesentlich wahrscheinlicher als wenn es sich um ein seriös angesetztes Mid-Case-Szenario gehandelt hätte.
Vor diesem Hintergrund ist von der Investition als alternative Altersvorsorge dringend abzuraten.

 

Das steuerliche Ergebnis im Einzelnen:

 

BERATER B stimmt zu, dass sich die Immobilie auf den ersten Blick rechnet. Nach erster Betrachtung der steuerlichen Hintergründe warnt er jedoch vor den wichtigsten Problempunkten:

 

ACHTUNG Die steuerlichen Verluste aus Vermietung und Verpachtung dürften nur sehr gering ausfallen, da z.B. Mieteinnahmen und Schuldzinsen miteinander verrechnet werden. Dies könnte sich dann ändern, wenn der Zinssatz sich erhöht. (Vorsicht „Milchmädchenrechnung“!)

 

ACHTUNG Abschreibungen auf die Immobilie dürften als Steuervorteile „vereinnahmt“ werden. Doch Vorsicht bei eventuellem vorzeitigen Verkauf, welcher diese speziellen Steuervorteile nachträglich zunichte machen kann (evtl. Gefahr von steuerpflichtigen Spekulationsgewinnen).

 

ACHTUNG Die Abtretung der Lebensversicherung (und Einbindung in die Finanzierung) dürfte aus steuerlicher Sicht unbedenklich sein. Langfristig ist aber nicht auszuschließen, das Steueränderungen durch den Gesetzgeber (Steueränderungsrisiken) erfolgen könnten.

 

ACHTUNG Bei den Erträgen aus den Aktienfonds entfällt ein steuerpflichtiger Anteil auf Dividenden und Ausschüttungen. Dieser muss bei der Kalkulation der möglichen Depotwertsteigerung berücksichtigt werden und schmälert die Gewinne.

 

Die wirtschaftlichen Knackpunkte

Die rechtlichen Knackpunkte

 
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