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Die wirtschaftlichen Knackpunkte am Beispiel Kauf und Finanzierung
einer Kapitalanlage-Immobilie (Beispiel)

 

Ein 40-jähriger Arzt trifft sich mit einem freien Finanzdienstleistungs-Vermittler (FDL A), bei dem er vor einem Jahr bereits eine Lebensversicherungspolice und ein Aktienfonds-Depot abgeschlossen hat. FDL A schwärmt von einem angeblich einzigartigem Angebot: Zum Kauf steht eine Eigentumswohnung in einer gefragten Großstadt zum Preis von 250.000 Euro. Die Finanzierung des Kaufpreises sowie die Nebenkosten (30.000 Euro) würden sich wie folgt „rechnen“: Die Lebensversicherung des Arztes (150.000 Euro Ablaufleistung) und das Aktienfonds-Depot (aktueller Depotwert: 40.000 Euro) dienen als Sicherheit für den Kredit und würden am Ende der Laufzeit zur Kredittilgung eingesetzt. Die Finanzierungszinsen (5% p.a.) wären durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt, weitere Tilgungen wären nicht notwendig, somit sei kein weiterer Liquiditätseinsatz erforderlich. Nach 25 Jahren würde schließlich alles bezahlt sein. Dann nämlich würde die Police zur Verfügung stehen und auch das Depot dürfte bequem die fehlenden 130.000 Euro erbringen. Zudem wäre die Immobilie dann gut und gerne € 500.000 wert.

 

Das Angebot klingt nicht schlecht, findet der Arzt: Der Kaufpreis dürfte etwa dem 18fachen der Jahresmiete entsprechen. 1.150 Euro Netto- Monatsmiete dürfte sich in guter Lage für eine gut 80 Quadratmeter große Neubau-Wohnung erwirtschaften lassen. Steuerliche Abschreibungen und keine weiteren Ratenzahlungen wegen der Mieteinnahmen dürften die in Aussicht gestellten Liquiditätsvorteile bringen. Obendrein prognostiziert FDL A eine jährliche Wertsteigerung von 2 ½ Prozent, was über die Laufzeit immerhin gut 100 Prozent ergebe. Klingt nach einem Bombengeschäft. Der Arzt beschließt, Aktienfonds und Police waren ein guter Deal, warum also nicht auch bei der Immobilie zugreifen?

 

Ein befreundeter Mediziner jedoch rät zur Vorsicht und bitten seinen Kollegen, noch einmal den Rat eines unabhängigen Beraters anzuhören. Ein auf Kapitalanlagen spezialisierter Rechtsanwalt hätte ihm vor einiger Zeit vor Gericht vertreten und zusammen mit einem aufklärenden Gutachten vor erheblichen Verlusten im Zusammenhang mit einer Beteiligung bewahrt. Der Arzt vereinbart also einen Termin bei besagtem Anwalt und bittet diesen, die Hintergründe der Investition zu überprüfen. Noch vor dem Gespräch überlässt der Arzt ihm auf dessen Wunsch die wichtigsten Dokumente zur Lebensversicherung, zu den Fonds, zur Immobilie und zur Finanzierung - plus einigen Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation.

 

Der Anwalt arbeitet schon seit vielen Jahren als Honorarberater für seine Mandanten, beispielsweise zur Vorab-Beurteilung von wichtigen Investitionsvorhaben, und kooperiert mit versierten Berater-Kollegen. Für die anstehende Beurteilung der wesentlichen Problempunkte des möglichen Immobilienkaufs möchte der Anwalt somit zunächst seine Kooperationspartner, den neutralen Honorar- Vermögensberater (Berater A) und anschließend den Steuerberater (Berater B) hinzuziehen, bevor er sich als Anwalt (Berater C) mit den wichtigsten rechtlichen Aspekten der Investition beschäftigen würde.

 

Arzt und Rechtsanwalt (Berater C) haben sich zur Präsentation der wichtigsten Erkenntnisse in der Kanzlei des Anwalts getroffen. Der Anwalt präsentiert nun die Zusammenfassung seiner Erkenntnisse sowie die Knackpunkte aus wirtschaftlicher Sicht für den Honorar-Vermögensberater (Berater A) und aus steuerlicher Sicht für den Steuerberater (Berater B).

 

Gemeinsames FAZIT: Die Investition für sich klingt zunächst in Ordnung. Größtes Problem jedoch stellt die angebliche Wertsteigerung der Immobilie dar, die sich nach einhelliger Meinung aller Berater so nicht realisieren lassen wird. Ebenso wird eine jährliche Mietsteigerung über 2 ½ % sehr wahrscheinlich nicht realisierbar sein. Eine Verschlechterung der Konditionen bei der Anschlussfinanzierung ist ebenfalls nicht eingeplant und stellt ein hohes Risiko dar. Auch mögliche Kosten und Aufwendungen nach Ablauf der Gewährleistungsfrist des Bauträgers bzw. für Renovierung etc. bleiben unberücksichtigt, gleiches gilt für Einbußen durch Leerstand, Mietausfälle oder Mietrückgang.

 

Alles in Allem sind die Darstellungen des FDL A ein Best-Case-Szenario, welches sehr viele verschiedene Erfüllungsrisiken aufweist. Da überall nur optimale Entwicklungen zugrunde gelegt wurden, ist das Nichterfüllungsrisiko einfach wesentlich wahrscheinlicher als wenn es sich um ein seriös angesetztes Mid-Case-Szenario gehandelt hätte.
Vor diesem Hintergrund ist von der Investition als alternative Altersvorsorge dringend abzuraten.

 

Das wirtschaftliche Ergebnis im Einzelnen:

 

BERATER A stimmt zu, dass es sich augenscheinlich um einen interessanten Kauf handelt, der Preis für die Immobilie scheint auf den ersten Blick in Ordnung zu sein. Kauf und Finanzierung zusammengesehen seien aber nicht unproblematisch. Die Zusammenfassung der wichtigsten Problempunkte:

 

ACHTUNG Die Miete ist anspruchsvoll kalkuliert und scheint im Augenblick erzielbar zu sein (Neubauerstbezug), stellt jedoch keine konservative Planung dar. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass sich die Miete nicht halten oder gar steigern lässt.

 

ACHTUNG Eine solch hohe Wertsteigerung der Immobilie ist fraglich. Insbesondere die prognostizierten 2,5 % pro Jahr bzw. somit gut 100% über die gesamte Laufzeit. Auch die hiermit eben erforderliche und zugrunde zu legende Mieterhöhung von
2,5 % p. a. ist nicht realistisch. Entsprechend eingeholte Auskünfte bei Gutachter-ausschüssen, Immobilienmaklern und Kennzahlen des örtlichen Mietspiegels bestätigen dies deutlich.

 

ACHTUNG Rücklagen, z.B. für Instandhaltung und Renovierungen, sind nicht berücksichtigt und schmälern den Mietertrag.

 

ACHTUNG Aktienfonds und Lebensversicherung waren ursprünglich zur Altersversorgung eingeplant. Mit einer Vollfinanzierung wären die gesamten Ersparnisse nun zweckgebunden, dienen ausschließlich zur Rückzahlung des Darlehens – und wären damit nicht mehr für zwischenzeitliche Notfälle verfügbar. Überdies müsste das Aktienfondsdepot regelmäßig, etwa in Abständen von drei Monaten auf die für den Anlagezweck geeignete Zusammensetzung hin durch den FDL A (was dieser nicht vorhatte/ angeboten hatte) überprüft werden.

 

ACHTUNG Weder die Ablaufleistung der Lebensversicherung noch der Wert der Aktienfonds lässt sich prognostizieren, geschweige denn, für künftige fixe Zahlungen einplanen. Der garantierte Betrag der Lebensversicherung liegt i.d.R. weit unter der voraussichtlichen Ablaufleistung (hier € 150.000) und basiert auf dem sehr niedrigen Garantiezins. Die zusätzlich notwendigen Überschüsse sind nicht garantiert und können stark schwanken. Der Wert des Aktienfonds steht und fällt mit dem Auf und Ab an der Börse und kann im Wert daher stark schwanken. Gehen die Aktienkurse bspw. am Ende der Laufzeit in den Keller, könnte auch hieraus ein wesentlicher Betrag zur Rückzahlung des Kredites fehlen. Fazit: Ein gefährliches Spiel mit erheblichen Risiken! - wenn auch durchaus eine Zielerreichung möglich sein mag.

 

ACHTUNG Der Finanzierungszinssatz ist mit 5% zwar momentan sehr günstig, allerdings ist die Anschlussfinanzierung nicht geklärt. Unklar ist z.B., wie die Zinsen nach Ablauf der Festschreibung in zehn Jahren sein werden. Das Zinsänderungsrisiko ist damit sehr hoch: Schon minimale Zinserhöhungen können sich gravierende auf die spätere Darlehensrate auswirken. Selbst ein Zinssatz von sieben oder acht Prozent ist absolut realistisch, was sodann die künftigen monatlichen Zahlungen schnell um etwa 50 Prozent „verteuern“ würde.

 

ACHTUNG Eine finanzierende Bank bewertet für die Finanzierung oft nach dem Beleihungswert, welcher ggf. etwa 80% des Kaufpreises (Kaufpreis vorliegend € 250.000 = Beleihungswert € 200.000) entspricht. Zudem, die - nur teilweise mögliche - Beleihung der Fonds (für Aktienfonds üblich etwa 50% = vorliegend € 20.000) und der Lebensversicherungs-Police (vorliegend mit Null zu bewerten, da erst vor einem Jahr abgeschlossen) als weitere Sicherheit für das Darlehen schränkt die persönliche Bonität ein und kann sich damit u.U. langfristig negativ auswirken (Beleihungswertproblematik).

 

Vereinfachtes Beispiel (Sachwert):

 

Kaufpreis Immobilie: € 250.000
Kauf-Nebenkosten: € 30.000
 
notwendige Finanzierung: € 280.000
 
Beleihungswert Immobilie: € 200.000
Beleihungswert Aktienfonds-Depot: € 20.000
Beleihungswert Lebensvers.: € 0
 
gesamte Sicherheiten aus Banksicht: € 220.000
 
somit unbesichert aus Banksicht: € 60.000

 

Dieser „unbesicherte“ Kreditanteil wird somit auf die persönliche Bonität des Kreditnehmers abgestimmt. Oft erfährt der Finanzierungskunde diese Hintergründe nicht, weshalb es bei einer später, in evtl. anderer Angelegenheit, einmal notwendig werdenden Kreditaufnahme zu einer Ablehnung kommen kann.

 

Die steuerlichen Knackpunkte

Die rechtlichen Knackpunkte

 
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